鵬潤控股IPO,毗鄰雄安成公司加分項?


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近年,中小房企鐘情港股上市,成為源源不斷的上市生力軍。


2月28日,深耕河北保定的一家區域型房企也一只腳踏進港交所,開啟上市之旅。IPO“前夜”公司溢利暴漲至2.22億元。


不以規模論英雄,賺錢才是硬道理


鵬潤成立于1996年,公司深耕保定市白溝新城、高碑店市,在當地聲名卓著。


按合同銷售額計算,公司連續在2018年、2019年成為上述兩地最大的住宅物業開發商。白溝新城市占率17.2%,高碑店市占率6.7%。


從近三年營收看,鵬潤控股規模不大,屬于“小而美”的范疇。


2017年、2018年以及2019年前10個月,公司收益分別約為3.57億元、2.24億元和5.63億元。


然而就這樣的企業,在上市“前夜”竟然爆發出驚人的力量。2019年前10月溢利暴漲至2.22億元。


2017年、2018年以及2019年前10個月,公司期內溢利分別約為9409萬元、2229萬元和2.22億元。


從毛利率、凈利率看,公司盈利能力強勁。


2017年、2018年以及2019年前10個月,公司毛利率分別約為37.3%、28.5%、52.1%;期內凈利率分別約為26.4%、9.9%及39.5%。


2019年前10月,公司交付鵬潤美墅家一期,這個項目是聯排別墅,平均售價高于去年同期,所以公司錄得毛利率較高。


這也帶動公司當年收益。


近雄安新區,業務增長有潛力


鵬潤控股深耕保定,主要項目位于白溝新城和高碑店。


公司在上述兩地擁有大量優質土儲。截止2019年十一月底,公司擁有總建筑面積約78萬平方米土地儲備。


其中,已竣工的未售項目,總可銷售建筑面積約1.9萬平方米,可出租建筑面積約1975平方米。


開發中物業約有建筑面積51萬平方米,持做未來開發物業約25萬平方米。這些優質土儲足以支撐公司未來5-6年里持續增長。


臨近雄安新區,這些儲備豐沃的土儲享有高增長潛力。


白溝新城住宅物業平均售價由2016年4235元,增加至2018年5818元,復合年增長率為17.2%。


高碑店住宅物業平均售價由2016年5038元,增加至2018年7062元,復合年增長率約為18.4%。


區域性房企,面臨地理集中風險


作為一家區域性房企,鵬潤控股雖享受雄安新區快速崛起紅利,但也面臨項地理集中風險。


與地理位置更多元的競爭對手而言,項目過多集中于一兩個地市,更容易受政策調控影響。


臨近雄安,又環繞北京,特殊的地理位置也讓白溝新城和高碑店今年頒布限購政策,本市居民極愛聽限購兩套住房。


對能夠提供至少三年納稅證明,或社會保險繳納登記證明的非本市戶籍居民家庭,限購一套住房。


該類政策直接減少外地戶口買房數量,讓公司更依賴本地居民購房,在本地存量市場,對房企銷售無意是致命一擊。


限購讓賣房再也不像以前那樣“搶”,地產公司“回血”不足,容易造成資金鏈吃緊,不利于擴張發展。


2017、2018以及2019年前10個月末,潤鵬控股現金及現金等價物約為5450萬元、3980萬元,以及2120萬元。


公司現金儲備呈逐年減少趨勢。2020年突發疫情“黑天鵝”,房產第一季銷售壓力陡增,這就非常考驗開發商現金儲備。


不過從負債端看,公司幾乎沒有壓力。過往業績期,公司僅有的一筆信托貸款,已經于2019年全部償還本金和利息。

作者:李瑩


編輯:彭尚京