2020,中國樓市的震蕩之年。

相比投資和買哪里,普通人首先應該思考的是——

如何保住工作,如何保住收入,如何守護好自己的本金。

比賺錢更重要的是,請活下來!

不理解沒關系,等再過兩個月回頭看看。

1

世界的船翻了。

迄今為止,全球已經有17個國家處于疫情爆發或即將爆發的邊緣。

這17個國家,除了伊朗之外,全都是歐美發達國家。

迄今為止,全球已經有10個發達國家開始陸續封國、封城、封市。

鷹醬4個州發布居家令,加州封城。居家令覆蓋紐約、洛杉磯和舊金山等主要大城市,數千萬人被禁足,無法外出。

妄圖靠社會達爾文躺贏新冠的“老雞賊”,英國也在3月21日下令封印市場;瑞典沃爾沃停工14天;奧地利,發布全國居家令;德國最大的聯邦州,巴伐利亞已經封城……

主要歐美國家,陸續進入中國2月份防控疫情的“凍結封印”階段。

一定、一定、一定不要覺得,這些國家的凍結封印,與我們沒有關系,與樓市沒有關系。

全球疫情擴散比較嚴重的6個重點疫區國——韓國、伊朗、意大利、日本、德國、法國、西班牙、美國和英國,與中國有著極為密切的貿易依存度。

中國往6大重點疫區國家的出口總額,占到了中國出口總額的40%

中國在6大重點疫區國家的進口總額,占到了中國進口總額的35%。

中國服裝出口份額及流向

中國玩具/運動用品出口份額及流向

中國是針織/服裝的全球第一出口國,疫情擴散國占到了服裝出口總份額的40%。

中國是玩具/運動用品的全球第一出口國,疫情擴散國占到了出口總份額的60%。

當這些國家的疫情在短期內得不到有效控制,當這些國家越來越多的城市加入凍結封印,當這些國家的人被禁足在家里……

誰來買中國的服裝?誰來買中國的玩具?誰來買中國的運動用品?

每年的4-5月份,都是珠三角和江浙地區的玩具出口旺季,都是福建晉江泉州這些地區的運動用品和服裝出口旺季。

今年,這些地區的中小企業都遭遇了大規模的外貿砍單。5成、甚至是7成的不可抗力砍單,比比皆是。

浙江某個三四線城市,80%的企業都是外貿企業,這些外貿企業大量的被四五成的砍單。很多貨都做了一大半,直接被砍單,而且沒有違約金。

這些中小企業主、中小企業里面的中高管,以及上游外貿公司里的白領……

當他們的收入面臨大規模縮水的時候,你指望誰來撐起樓市的需求?

當吃飯都成問題的時候,誰還來買房/改善/換房?

意大利米蘭的老昆汀,在隔離病房里用上了呼吸機。福建晉江玩具廠的老板陳阿燦,在停工的車間里低頭吸煙。廈門港外貿公司的白領Lisa榮,默默把購房預算減少了180萬。

世界的船翻了,誰也無法獨善其身。

樓市,亦無法獨善其身。

比起政策的不確定,2020中國樓市的更大不確定在,購買力何時能夠恢復!

2

政策的平衡,被打破了。

我在2月的破竹大直播里講過——

今年的樓市政策走勢,有點奇怪。

地方在不斷的頂風救市,上面在不斷的錘下救市。

按照過往的邏輯,地方接到了“救市被錘”的信號之后,就會領會到政策風向,然后一個個老實下來。

但是,今年的不同在于——即便是救市不斷被錘,但依然有出頭者不斷出現。

哪怕是被錘,也要出頭。

地方在著急什么?上面在擔心什么?

我們在2月的破竹大直播里說過——

國內疫情,讓中國失去了三個月。若國外疫情持續蔓延爆發,又將讓中國失去外需三個月。

如何奪回失去的6個月?

這是橫亙在2020年的最大命題!

這個宏大命題,打破了政策平衡點上的所有默契。

地方需要更多的錢,來支撐更大的基建,提供更多的就業崗位,解決更大范圍內的就業問題。地方需要更多的錢,來補貼企業,讓更多的企業活下去……地方需要更大力度的大救市、保地價、拉基建、促消費、穩就業、提振經濟。

上面擔心的是,救市玩兒的過火,進而導致更多的錢和資源流入房地產,再次掏空原本就很虛弱的實體經濟和制造業。

2020的中國樓市,將看到波動更劇烈、摩擦更頻繁的政策博弈。

誰勝誰負,天知曉。

是短期發展穩局面更重要,還是穩房價的長效機制更重要?

政策會不會放開?會放開多少?或者是先放一部分?哪些政策先放,哪些城市先放?

以上這些,我們更不知道!

全都停留在內部探索的階段,直至目前都沒有任何釋放。

我們不要看到救市,就想到樓市要起來!

更不要看到救市被錘,就覺得樓市徹底喪失希望!

我說了這么多,只是想警告你——

一切都存在巨大的變數,現在遠不到打光子彈的時候!

一定、一定、一定不要打光手里的全部子彈!

留一點現金,給自己留個機會,也留一線生機!

3

市場的變數,更多了。

前面我們說了,大家都很難。

國際社會很難,宏觀背景很難,購買力很彌散,地方很難,上面更難……

那么,開發商應該會更難。

然而,我們卻發現“意料之中”的全面大降價卻沒有準時到來。

真正在降價的,絕大多數都是地方性的中小房企,都是單點/單個項目的降價;大房企、國央企和一線房企,卻很少有降價的。

他們不僅沒有降價求活,反而在土地市場里大規模的擴張——

? 近一個月,全國住宅成交樓面價,環比增長22%,同比增長35%;? 平均溢價率13%,環比增長2%,同比增長2%;? 北京土拍平均溢價率創下2018年7月份以來的新高;? 南通海門,新成交地塊的溢價率高達81%;江蘇徐州,新成交地塊的溢價率高達107%;洛陽伊濱,新成交地塊的溢價率高達165%……

全球經濟按下了暫停鍵,全國樓市按下了暫停鍵,土地市場的價格卻上漲了2成以上!

3月以來,二三線城市的土地價格均沖上了歷史新高!

土地市場,走出了與宏觀背景和樓市房價完全相反的行情!

這背后一個核心的原因就是——

大型一線房企,尤其是國央企,遠沒有我們想象中的那么難熬!

疫情之下,房企雖然沒有拿到放開限購限貸等實質性的政策刺激,但是卻拿到了大量的便宜的錢。

? 2020年的第一季度,大房企的發債規模達到了近年峰值,同比增幅70%;? 2020年的第一季度,大房企的發債利率普遍下降1%-1.5%;? 杭州濱江,以3.25%的利率創下了三年來民營房企融資利率的最低記錄;? 諸多雙A級的大房企,融資成本從6%以上,下降到了4%以下!

拿到更多的錢,拿到更多的便宜錢之后,大房企就自然沖進了土地市場拼殺!

除此之外,還與各個地方都在想方設法的“保地價”有關——

比如,蘇州取消了現房銷售;比如,北京基本取消了限價規則;比如,越來越多的城市緩交土地保證金……

把土拍的門檻降低,參與的房企自然就多了,土地價格自然就上來了!

為什么我要說今年的市場,要遠比過去更加復雜?

其根源,就在于這里!

文章開篇我們說——國際環境存在不確定,內外需存在不確定,購買力可能會彌散,就連政策都存在極大的波動博弈……

既然這么不確定,那我們不買就是了!

但是,現在對于普通人來說,問題就復雜在——

即便如此多的不確定,你不買還不行!

土地價格,一直在房企和地方的托市下一路上漲!

1-2年之后,這些高地價土地入市,它必然將倒逼房價再次上漲!

4

難!難!難!

面對如此多的不確定,如此跌宕的行情,如此波動的政策——

以前,我們能根據政策的走勢來摸清風往哪吹。

現在,政策的平衡點被打破,波動更加頻繁,摩擦更加劇烈,普通人很難看清風往哪吹。

以前,樓市的最大不確定在于政策。單純政策的風險好面對,無非就是用長持來對沖。

現在,樓市還增加了一個短期的不確定,就是疫情沖擊下的內外需縮減,以及內外需縮減下的收入下降,最終蔓延到樓市的購買力彌散。

以前,樓市和土地是緊密聯動的。樓市行情好的時候,土地市場也一定會熱。

現在,樓市和土地是存在斷層的。房企不缺錢好融資,購買力彌散缺錢,土地市場火熱,樓市卻面對中期的政策風險和短期的購買力風險。

以前,市場不好、難判斷、難抉擇的時候,不買就是了。

現在,樓市不好,但土地市場卻很好,現在不買,未來地價托著樓價,可能還會漲。

買了,可能會掉坑;

不買,大概率還會漲!

這是一個普通購房者,面對2020年樓市的最大問題。